鉄筋コンクリート造の住宅はリフォームできる？注意点やその費用は？　

「木造住宅と比べ、鉄筋コンクリート造の住宅のリフォームは難しそう…」そうお考えの方が多くいらっしゃるようです。実際には、鉄筋コンクリート造の住宅のリフォームは可能です。ただし、構造により大胆な間取り変更が可能なケース（ラーメン構造）と、大胆な間取り変更が難しいケース（壁式構造）があります。
今回は、鉄筋コンクリート造の住宅リフォームをご検討中の方のために鉄筋コンクリート造の住宅のリフォームの基礎知識と、おすすめのリフォーム、注意点、費用相場などをお伝えいたします。より良いリフォームを行うための参考になさってください。

鉄筋コンクリート造の住宅はリフォームしやすい？！構造で異なるリフォームの自由度

木造住宅に比べて、鉄筋コンクリート造の住宅は耐久性が高いです。
しかし、頑丈だからこそ築数十年という古い物件が少なくありません。リフォームして自分好みの空間にしたいと思わせる魅力的な物件が多いのも、鉄筋コンクリート造の住宅の特徴といえるでしょう。鉄筋コンクリート造の住宅をリフォームする場合、素人目には木材のように切断や代替などが難しく、実際には無理なことが多いのではないか、と思いがちです。ところが実際には、鉄筋コンクリート造の住宅は比較的リフォームしやすい構造です。特にラーメン構造で作られた家であれば、大胆な間取り変更もできるのです。

ラーメン構造と壁式構造の違い

鉄筋コンクリート造の住宅の構造には、大きく分けて「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。ラーメン構造とは、柱と梁がしっかりと接合して家屋の骨格を支えるという構造のことです。「ラーメン」とは食べ物のことではなく、ドイツ語で「枠」を意味します。ラーメン構造は、柱と梁以外にほとんど骨組みが必要ありません。そして柱と柱の間隔を広く取ることが出来るため骨組みが少なく、ひとつひとつの空間が広く取られているため間取りの制約も少なく、壁や窓を好きな位置に設けやすいため、間取り変更など大規模なリフォームも行いやすい構造です。
一方、壁式構造とは、耐久性のある壁が家屋の骨格となり、屋根・階上などの建物の荷重を支える構造のことです。鉄筋コンクリートの壁で構成されているため、室内に柱や梁が出っ張ることがなくすっきりした室内空間が得られる構造体です。 ただし、構造壁は撤去や移動ができないため、ラーメン構造に比べて空間構成の自由度は制限されます。

リフォームの自由度が高いラーメン構造

ラーメン構造の場合、柱と梁さえあれば家の骨格は確保できるため、壁の部分は自由に変更できます。つまり、屋内の間取り変更が自由にできるのです。たとえば、隣接する2室の間にある壁を壊し、大きな1室にできます。高層マンションにはラーメン構造が多く、間取りを変更するリフォームがしやすいと言えます。これから鉄筋コンクリート住宅を購入して、大空間にリフォームしたい。大胆な間取り変更リフォームをしたい。とお考えであれば、ラーメン構造の物件を選ぶのがよいでしょう。ただし、ラーメン構造の家は柱が目立つことも多いです。家の要所に柱が立っているため、普段の生活でどうしても目に入ってきます。気になるようなら、その部分をデザインとして取り入れるのもひとつです。例えば、柱の部分のみタイルや石など素材を変えて仕上げることで、ポイントとして見せることが可能です。

柱がない壁式構造

壁式構造は一般住宅をはじめ、低層マンションなどでも見受けられます。壁式構造の場合、壁そのものが家の構造を形成し、屋根や階上の重みを支えているため、構造として使われている壁を取り去ることはできません。壁式構造のリフォームを行う場合も構造壁の配置はそのままで、そのほかの部分について行うのが基本です。そのため、壁式構造の家は大幅な間取りの変更は難しいのです。自由度の高いリフォームをするという点では、ラーメン構造に比べると不利な面があります。
ただ、構造壁を壊してリフォームするのは難しいものの、屋内に柱がないという利点があります。壁が家を支える役目を果たすため、柱がいらない構造です。そのため、既存の構造壁を活かせるリフォームなら、柱の場所を気にせずにリフォームを行えます。もちろん、仕切り壁など構造に関係のない壁は撤去することができます。ラーメン構造ほどの自由度はないものの、まったくリフォームの余地がないわけではありません。さらに壁式構造だと壁が頑丈であるため、防音や耐震が高いというメリットもあります。

コンクリート住宅のリフォーム事例

鉄筋コンクリ―ト造住宅の問題点を改善するリフォームをしよう

鉄筋コンクリート造住宅には耐久性が高いという利点があります。一方で、「冬寒く、夏は暑い」「湿気がこもりやすい」「現在の耐震基準を満たしていない」など、ひと昔前のコンクリート住宅にありがちな問題点がある住宅もあります。リフォームを行う場合は、こうした問題点を改善すると快適な住環境を得られます。

リフォームで快適な室温に

鉄筋コンクリート造住宅の室温にはコンクリートが持つ熱伝導率が大きく関係しています。コンクリートと木材を冬の屋外で触れると、コンクリートの方が冷たく、逆に夏はコンクリートの方が熱いと感じるはずです。それは、コンクリートは木よりも熱伝導率が高いから。つまり、コンクリートは外部気温の影響を受けやすい構造体なのです。この状況を改善するリフォームは「断熱」です。断熱には外断熱と内断熱があります。リフォームで行う場合、外断熱は費用と工期が掛かるため内断熱で行う方が一般的です。例えば、ウレタンフォームなどの断熱材を隙間なく吹き付け、パネルなどの下地材を張って、クロスや塗装で仕上げる。これだけでもかなり改善されます。

リフォームで湿気を改善する

湿気問題で気になる結露。結露は、壁や窓の表面温度と、室内の空気温度や湿度の差から生まれます。そのため、湿気の問題は断熱対策を行うことで、改善が期待できます。断熱を行わずに湿気対策のみを行ってもあまり意味がありません。湿気対策は断熱を行った上で行いましょう。また、外気の影響を受けやすい窓も断熱性能があるペアガラスやLow-E複層ガラス、二重サッシに変えることで、冷気を抑え結露を解消します。もちろん、夏場の暑さ対策にも有効です。
断熱の他に湿気対策で有効なのは空気の流れを良くすること。空気の流れを遮っていた部屋や窓のレイアウトを変え、空気の流れをつくります。また、換気口や給気口を設けて24時間換気にするのも効果的です。

旧基準の鉄筋コンクリート造住宅は耐震性能の補強が必要

鉄筋コンクリート造住宅は木造住宅よりも寿命が長いぶん、建て直しが中々されないという事情があります。
日本では、1981年に建築物の耐震基準が大幅に変更されました。それ以後に建てられた建物は、厳しい耐震基準をクリアすることが必要になり、耐震性は大きく向上しました。しかし、鉄筋コンクリート造住宅の場合、1981年以前に建てられたケースも少なくありません。鉄筋コンクリート造住宅は頑丈であるため、1981年以前に建てられた建物であっても、内装のリフォームを繰り返すことで現在でも使い続けられる場合が多いからです。しかし、1981年以前に建てられた建物の場合、損傷や劣化には強くても、耐震性という点ではどうしても不安が残るでしょう。現行制度の基準で建てられた住居よりも、地震に対する安全性には心配があります。そのため、1981年以前の鉄筋コンクリート造住居をリフォームする場合は、専門家による耐震チェックを受けて、必要な耐震補強工事を実施しておくことをおすすめします。今後、数十年のうちに大地震が来るとの予測もあります。耐震性のある住居にリフォームしておくことは、ご自身とご家族を守るためにも大切です。

耐震リフォームの事例

鉄筋コンクリート造の特徴を生かしたリフォームをしよう

耐久性が高く遮音性の高い鉄筋コンクリート造だからこそ、ライフスタイルの変化に伴って必要なリフォームをすることで、利用価値の高い住宅に変更することが可能です。また、中古物件を購入して自分好みの住まいにフルリフォームすることも、寿命の長い鉄筋コンクリート造の住宅にとっては賢い利用方法です。

使わない空間を賃貸にリフォーム

お子様の独立や同居していた親に先立たれたことより、家族構成が変わり使わなくなった空間を、賃貸やオフィスなどの家賃収入を得られる物件としてリフォームする事例もあります。遮音性が高い鉄筋コンクリート造の住宅は、足音や隣の部屋の物音などが聞こえにくく、賃貸としての再利用も可能で、賃貸収入を得ることができます。
賃貸収入を得たリフォーム事例

世代交代で受け継ぐリフォーム

耐久性が高い鉄筋コンクリート造の住宅は、リフォームをしながら世代を超えて住み続けることができます。鉄筋コンクリート造の住宅はきちんとしたメンテナンスを行えば100年もつと言われるほど、耐久性が高い建物です。欧米の住宅では、100年～150年前に建てられた住まいでもリフォームを繰り返し、現在の住宅の仕様に変更して住み続けています。親世代が建てた家を受け継ぎ、子世帯が暮らしやすいようにリフォームして受け継ぐ住宅が可能なのです。
また、親世帯が暮らした家をリフォームして二世帯住宅にすることもできます。支え合いながらも、その遮音性の高さでプライバシーが保たれた二世帯住宅にリフォームすることができます。
二世帯住宅リフォーム事例

鉄筋コンクリート造の増築リフォーム

鉄筋コンクリート造の建物は増築が難しいと思われがちですが、鉄筋コンクリート造の住宅でも増築リフォームは可能です。難しいと思われる理由の一つが、壁で重量を支えている壁式構造のものは壁を解体すると建物の強度が低下してしまうため、解体してつなげる増築が難しいとされているためです。また、増築をするには、構造計算や耐震診断を行う必要があります。そのため、部分リフォームなどを得意としているリフォーム会社では、鉄筋コンクリート造の増築が行えない場合もあります。増築を希望している場合は、鉄筋コンクリート造の増改築を多く手掛けている、実績のあるリフォーム会社に依頼しましょう。増築を行うことで、リビングを広げたり、ゲストルームを作ったり、ニーズに合わせた間取りの可能性がさらに広がります。
鉄筋コンクリート造住宅の増築事例

遮音性の高い地下室リフォームで非日常空間に

鉄筋コンクリート造で作られる地下室は特に遮音性に長けた空間です。そんな特徴を生かしたリフォームによって非日常的な空間にリフォームすることが可能です。地上階では音漏れが気になる楽器演奏も地下室なら気にすることなく練習することが可能です。その他にも、大音量で楽しめるシアタールームやオーディオルーム。近年人気なのは、トレーニングルームやアスレチックルームなどのホームジムやゴルフルームやダンススタジオなどの趣味を取り入れた部屋にリフォームするのも人気があります。また、ゲストを自宅に招き、ホームパーティーなどをよく開く方はパーティールームにリフォームするのもおすすめです。パーティーが盛り上がれば、話し声や笑い声も大きくなりがちです。遮音性の高い地下室はパーティールームにも適しています。
地下室は日常の空間と切り離した構成を行いやすい空間です。遮音性を活かして、シアタールームやトレーニングルームなど非日常的な空間を楽しむこともできます。

地下室のシアタールーム事例

中古物件のフルリフォームで新築同様の仕上がり

立地や建物の大きさを優先して選んだ鉄筋コンクリート造の中古住宅なら、フルリフォームによって自分の希望を叶える住宅に変えられます。特にラーメン構造と言われる柱と梁（はり）からできた構造体はリフォームの自由度も高く、間取り変更はもちろん、階を貫いた吹き抜けや階段の位置の変更など、大がかりなリフォームも可能です。外観のリフォームもできるので、内観外観共に新築同様の仕上がりが期待できる自分好みの家づくりが、新築よりも安価で可能です。マイホームを検討する際、新築のみで探すよりもリフォームを前提に中古住宅も視野に入れると、その可能性は大きく広がります。

中古物件のフルリフォーム事例

鉄筋コンクリート造のフルリフォーム費用の相場は？

リフォームの費用は住宅の規模にもよりますが、築40年以上経過している住宅の場合、耐震補強を行う必要が多く、断熱材の劣化も予想されるため、フルリフォームの費用は1,000万円～と考えておくと安心です。

鉄筋コンクリート造住宅のフルリフォーム費用は建て替の半額程度

フルリフォームには次のような費用がかかります。

• 解体工事費
• 耐震補強工事費
• 断熱補強工事費
• 外壁・屋根工事費
• 設備機器費・取り付け工事費
• 給排水・電気配線工事費
• その他諸費用

実はこれだけ大がかりな工事でフルリフォームをしても、コンクリート住宅の場合は建て替えの半額程度の費用で済む場合が多く、建て替えるより断然安く新築同様の住まいを手に入れることができます。新築でも、解体工事費の差はあるものの同様のことが言えます。

鉄筋コンクリート造はリフォームがお得な理由

鉄筋コンクリート造の住宅は、新築する場合は木造住宅よりも建築費が高くかかります。木造住宅の新築は坪単価90万程度であることに対し、コンクリート住宅は約150万ほどが相場となっています。しかし、リフォームとなると鉄筋コンクリート住宅と木造住宅の費用の差はほとんどありません。木造住宅は木材の腐敗やアリ被害等により、柱や梁の補強工事まで発生することがあり、躯体の状況によっては新築同様の費用になってしまうこともあります。しかし、鉄筋コンクリートの構造は木造に比べて劣化が少なく、住宅の法定耐用年数は木造が22年で鉄筋コンクリートが47年です。耐用年数はあくまで税法上の目安ですが、鉄筋コンクリート造の住宅は耐用年数が長く、耐久性のある構造体です。メンテナンスを加えれば100年もつと言われている鉄筋コンクリートの住宅を数十年で壊してしまうのは、非常にもったいないと言えます。また、コンクリート住宅の解体費用は非常に高額になるため、解体費用の面でも、リフォームはお得と言えます。

鉄筋コンクリート造住宅をリフォームする4つメリット

さまざまなリフォームのケースやリフォームにかかる費用を見てきましたが、改めて鉄筋コンクリート造住宅をリフォームすることのメリットを確認しましょう。

1. リフォームによって不動産価値を維持する

鉄筋コンクリート造住宅は耐久性が高く、国が定めている法定耐用年数も木造住宅の2倍以上です。鉄筋コンクリート造住宅の耐久性は、効果的なリフォームを行うことで継続が可能です。コンクリートの診断、サッシやガラスの入れ替え、断熱工事や防水工事などの基礎的な性能を上げるリフォームは、不動産価値を維持することにつながります。売却時に有利な鉄筋コンクリート造の住宅のリフォームは、解体費用は割高になりますが、木造住宅をリフォームする場合よりも利点は大きいのかもしれません。

2. リフォームは環境保全にも貢献

鉄筋コンクリート造の住宅は堅牢に作られているので、一度建築したものを解体するにはかなりの労力が必要となり、たくさんの産業廃棄物が出ます。リフォームならば、堅牢な躯体構造を残して解体するので、その分廃棄処分する量も減ります。建て替えではなくリフォームを選択することそのものが、エコな活動につながっているのです。

3. バリアフリーな住宅が可能になる

2019年度厚生労働省の人口動態調査によると、家の中での転倒・転落やヒートショックによる死者は、交通事故による死者の2倍以上も多くいることが報告されています。[注1]
リフォームによって断熱性が高まり、空調設備の整備も行うことによってヒートショックが無くなれば、温度差による住まいの危険もなくなります。さらに、バリアフリーを意識したリフォームを行えば、自分や家族の安全を守る住まい作りが可能になります。

［注1］e-start 統計でみる日本：人口動態調査

4．建て替えに比べ半額程度でできる

前述したように、鉄筋コンクリート造の住宅のリフォームは、新築に建て替えよりも半額程度の費用に抑えることもできます。木造より躯体構造の耐用年数が長い鉄筋コンクリート造住宅をスクラップアンドビルドするには非常に非効率です。コンクリート住宅をリフォームし、住み続けることによって、環境にもやさしく、建設費用を抑えることができます。

【まとめ】鉄筋コンクリート造住宅は耐久性を生かしてリフォームするべき！

木造住宅と比べ、耐用年数が長いコンクリート住宅は、その頑丈さゆえにリフォームが難しいというイメージを持たれがちですが、むしろリフォームによって長年住み継いでいくのにふさわしい住宅です。鉄筋コンクリート造住宅が持つ耐火性・耐震性・遮音性などの優れた機能をリフォームで補強しながら行えば、費用を抑えて新築同様の住宅を手に入れられます。ただ、新築同様の大規模リフォームを鉄筋コンクリート造住宅で行う場合、間取り変更や増築には構造計算や耐震診断など高い技術が必要になります。構造は住宅の安全性に関わる重要な部分です。そこに手を入れるリフォームを行う際のリフォーム会社選びは慎重に行いましょう。当社ではコンクリート住宅のリフォーム実績が数多くございます。鉄筋コンクリート造のリフォームをお考えの際はご相談ください。