鉄筋コンクリート造住宅のリフォーム費用相場と注意点

鉄筋コンクリート造のリフォームを考えている方の中には、どの程度費用がかかるのかわからずに、ためらっているケースも少なくありません。鉄筋コンクリート住宅をリフォームする際の費用相場やリフォームの種類などをご紹介します。リフォームするときの注意点についても解説しますので、ご参考にしてください。

鉄筋コンクリート住宅をリフォームする費用相場感

鉄筋コンクリート住宅をリフォームする際の費用相場は、どのようなリフォームをするかによって大きく変わります。目安価格帯は500～3,000万円程度ですが、よく選ばれている中心価格帯は内装の部分リフォームで500～1,000万円です。比較的小規模で部分的なリフォーム、例えば、バスルーム・キッチンなどのリフォームの場合使用するバスタブやシステムキッチンのレベルによって大きく異なります。LDKの床材・壁紙の貼り替えといった内装リフォームなどの場合は、250～350万円ぐらいが相場になります。 一方、フルリフォームの場合、家の規模などにもよりますが1,000万円以上が相場といわれています。このように、リフォーム規模によって費用相場は大きく異なるため、どのようなリフォームをしたいのか明確にして、相場を把握することが重要です。

”建て替える”場合の費用

鉄筋コンクリート住宅を建て替える場合には、多くの費用がかかります。まず、建て替えのためには「解体」しなければいけません。鉄筋コンクリート造の住宅の場合、この解体作業にも多額の費用がかかることが特徴で、なんと木造住宅の解体費用の4～5倍程度かかると言われています。また、地盤が緩い土地では、杭が刺さっているケースもあります。その場合は、さらに作業が増えるため、解体費用だけで1,000万円を超えることも珍しくはありません。 また、新築費用についても、木造と鉄筋コンクリートの住宅では2割～3割程度鉄筋コンクリートの住宅の方が割高になります。それは、木材とコンクリートの単価の差だけではなく、木造に比べ鉄筋コンクリート造の方が工事に要する工期が長くなります。その分工事業者の管理費用や仮設費用などの費用も掛かります。また、木造より鉄筋コンクリートの方が建物の重量も重いため、建物の基礎も地盤改良や杭工事が必要になることがあります。鉄筋コンクリートそのものの費用だけでなく、その他の費用も木造とは異なるため割高になります。 その点、コンクリート住宅をリフォームする場合には、地盤改良や杭工事などは不要です。工期も新築と比べて1/3程度短いため、新築と比べると費用は大幅に抑えることができます。 コンクリート住宅は、メンテナンス次第では「100年以上は持つ」といわれているほど頑丈な建物。スクラップアンドビルドでは非常にもったいない構造です。

自由度の高いスケルトンリフォームとは

スケルトンリフォームとは、住戸内の柱や梁と呼ばれる骨格以外、すべてを解体・撤去するタイプのリフォームです。壁や作り付けの家具、床材などの内装、キッチンやバスルームといった設備類だけでなく、配管や配線といった目に見えない部分まで、リフォームすることが可能です。骨組みだけを残すため、非常に自由度の高いリフォームができることが特徴です。通常のリフォームでは難しい、キッチンやバスルームといった水回りの移動も可能ですし、間取りの変更も問題なくできます。部分ごとのリフォームするわけではなく、家全体をまとめてリフォームできるため、統一感のあるデザインにしやすく、新築同様の仕上がりが期待できます。また、構造体に関わる難易度の高いリフォームも、スケルトンリフォームなら叶えられることが多くあります。

鉄筋コンクリート造住宅のスケルトンリフォームの費用相場

鉄筋コンクリートの戸建住宅をスケルトンリフォームする場合、費用は2,000～3,000万円程度が相場だといわれています。戸建住宅の場合、マンションよりもリフォームする範囲が広いため、費用がどうしても高額になってしまいます。ファミリー向けマンションの場合は、1,000～2,000万円ぐらいが費用相場です。 高額なスケルトンリフォームですが、築年数が古く構造体に問題を抱えている住宅の場合、構造体も見直せるスケルトンリフォームが安心です。鉄筋コンクリート住宅に限ったことではありませんが、スケルトンリフォームする場合、構造のみを残し、解体して躯体に問題があると分かった場合、躯体に補強を行えます。また、構造躯体を活かしリフォームするため、建て替える場合と比べておよそ70～80％に費用を抑えられます。

コンクリート住宅の構造と省エネについて

一口に鉄筋コンクリート住宅のリフォームといっても、鉄筋コンクリート住宅の構造によってリフォームの仕方や自由度は異なります。鉄筋コンクリート住宅の構造は、大きく分けて2種類です。それぞれ、特徴やリフォーム方法が異なるため、しっかりと把握しておくことが大切です。また、リフォームする際には、見た目や間取り、最新の設備などを重視する人も多いでしょう。しかし、省エネを意識することも大切です。断熱が優れていることで季節を問わずに快適に過ごせますし、省エネにも繋がり、ランニングコストを抑えることができます。
ここでは、鉄筋コンクリート住宅の構造と断熱や省エネを意識してリフォームする際に知っておきたい2つの工法について、詳しく解説します。 

「ラーメン構造」の特徴

ラーメン構造の「ラーメン」はドイツ語で「フレーム」を意味する言葉です。柱と梁を組み合わせてフレームを作り、そのフレームにあわせる形で鉄筋コンクリートを配置していきます。ラーメン構造は、間取り変更が行いやすいという特徴があります。建物の耐久性に影響がなければ、コンクリートの間仕切り壁であっても撤去可能です。そのため、壁を撤去して広いリビングを作る、子どもが独立して不要になった子ども部屋を撤去するなど、間取り変更の自由度が高くなっています。ただし、柱や梁が室内に張り出してくるケースもあります。一般的には、中高層マンションなどで用いられている構造です。

「壁式構造」の特徴

壁式構造とは、柱や梁で支えるラーメン構造とは異なり、壁や床といった「面」で建物を支える構造になっていることが特徴です。大きな壁で建物を囲むといった形になります。柱や梁ではなく、壁で縦方向・横方向の揺れや重みを支えているため、地震や強風などに強いというメリットがあります。また、遮音性や防音性に優れていることも特徴の1つです。
ただし、壁を構造体としているため、構造壁の撤去や床の撤去などのリフォームはしにくくなっています。構造壁以外の間仕切り壁などは撤去することができますが、ラーメン構造のように大胆な間取り変更は出来ないのが現状です。壁式構造は、柱や梁がないためスッキリとした室内空間を叶えられます。一般的には低層のマンションなどで用いられる構造です。

「外断熱工法」とは

外断熱工法とは、その名のとおりコンクリートの外側に断熱施工をする工法です。熱伝導率の高い鉄筋コンクリート造の住宅では、外断熱工法も用いられています。柱や梁などの構造体を、外側から断熱材ですっぽりと包み込むようなイメージです。すき間なく包み込むため、外気の影響を受けにくく気密性が高いという特徴があります。そのため、夏の暑い時期や冬の寒い時期でも快適です。冷暖房の使用も抑制できるので、省エネ効果も期待できます。また、結露が起こりにくいことも外断熱工法のメリットです。断熱性能が高いことで、壁の内部と家の中の温度差が少なくなるため、結露の発生が抑制でき、ダニやカビなどの予防にもつながります。ただ、リフォームで行うにはコストが掛かるため、現実的ではありません。

「内断熱工法」とは

内断熱工法とは、外断熱工法とは逆に、コンクリートの内側に断熱施工をする工法です。外気の影響を室内に伝えないという工法です。内断熱工法は、壁の中に断熱材を設置するため、外壁に影響を与えないことがメリットです。また、工事費が外断熱工法よりも安くコストカットできる、簡単な工法であるため施工できる業者も多く、リフォームの場合内断熱が採用されます。内断熱の方法も現場発泡ウレタンや発泡プラスチック系断熱材など種類があります。

使用するガラスで省エネ

断熱効率を下げる要因として大きいのが窓です。窓は外気の影響を受けやすく大開口があるお宅の場合その比重は断然高くなります。いくら外断熱や内断熱などで対策を行っても、窓が未対策では穴の空いたバケツに水を注ぐのと同じです。そのため、住まいの断熱や省エネを考える上で、窓ガラスの対策は不可欠と言えます。「Low-E複層ガラス」は、2枚重ねのガラスにLow-E金属膜をコーティングしたもので、遮断性・遮熱性が高いガラスとして知られています。日差しを防ぐ断熱タイプと室内の温度を保つ遮熱タイプの2種類があります。遮熱効果や断熱効果が非常に高く、冷房や暖房の使用頻度が少なくなるため省エネ効果があることがメリットです。ただし、一般的なガラスや複層ガラスよりも高額になりがちです。

失敗しないリフォームの注意点

リフォームを失敗に終わらせないようにするためには、３つのポイントに注意しましょう。
注意したい点は、以下のとおりです。

・リフォームした家のイメージをつかむ
・家族で十分に話し合う
・リフォーム業者選び

リフォーム会社は得意な規模やデザインを打ち出しているところが多くあります。まずは、どんな家にリフォームしたいのかインテリアの好みは何なのか、把握しましょう。そのイメージに近い施工例があるリフォーム会社に数社プランを依頼すると、イメージの違いが少なく意思の疎通もスムーズに行えます。 家族で住む家をリフォームするなら家族全員が快適に暮らせる住まいにリフォームすることが大切です。今の住まいの不満な点、改善したい点、リフォームの優先順位を家族で話し合っておきましょう。満足の行くリフォームを行うために重要なのがリフォーム会社選びです。信用できるリフォーム会社なのかしっかり見極めることが大切です。その際のポイントとしてデメリットに関してもきちんと説明があるか？です。良い点ばかり説明を受けて契約したが、こんなデメリットがあるなんて知らなかったなど、リフォームの失敗例として良く耳にします。そうならないためにも、メリットデメリットをきちんと説明してくれる信頼できるリフォーム会社を選びましょう。
また、鉄筋コンクリート造の住宅をリフォームする際には、木造住宅のリフォームとは違った注意点があります。何もわからないままリフォームしてしまうと、思っていたものと違う、もっとこうすればよかった、と後悔してしまう可能性も高くなります。リフォームを成功させるためには、しっかりと知識を得ましょう。

錆を予防するための防水対策を

耐久性に優れている鉄筋コンクリート造の住宅ですが、コンクリートは吸水性が高く、表面から水分を吸い込んで貯めやすいため錆を予防するための防水対策は欠かせません。メンテナンスの状況によっては躯体が錆びてしまうケースもあり、錆が原因で家全体が劣化する可能性もあるため注意しましょう。また、躯体に水分があるとカビが発生しやすい状況になってしまうので、その点も注意が必要です。

構造を活用したリフォームを

前述したように、鉄筋コンクリート造の住宅には「ラーメン構造」「壁式構造」といった種類があります。それぞれに特徴が違うため、どのような構造なのかを把握して、それを活かしたリフォームをしましょう。また、築年数の古いコンクリート住宅のリフォームは、スケルトンリフォームがおすすめです。特に1981年6月1日以前の新耐震基準で建築されていない建物は、耐震性に不安があります。スケルトンリフォームで躯体の補強を行うなど、新耐震基準に則った建物にリフォームしましょう。躯体の補強が行えるのはスケルトンリフォームならではです。

【まとめ】鉄筋コンクリート造の家は住み継ぐ家

鉄筋コンクリート造のリフォームは、建て替えよりも費用が抑えられるというメリットがありますが、それだけではありません。古いビルや建物には、古いなりの魅力や味があります。例えばヨーロッパでは100年以上前のビルが残っており、過ごしやすさと古さが上手く両立できています。日本の住宅もそろそろスクラップアンドビルドの「新築至上主義」から卒業し、環境にも優しい『住み継ぐ家』にシフトする時が来ています。