スケルトンリフォームの費用について

スケルトンリフォームは骨格だけ残して改装するため仕上がりは新築と変わらず、一部の内装や設備を新調する部分リフォームに比べると費用はかかります。
実際の費用はリフォームの規模や内容、施工内容などによって異なるので金額を断言する事はできませんが、ある程度の相場を把握しておかないと予算を大幅にオーバーしてしまう可能性があるので要注意です。
そこで今回は、スケルトンリフォームの費用に関する情報をわかりやすくまとめました。

スケルトンリフォームとは骨格以外を改装すること

スケルトンとは不動産用語で建築物の「骨組み（建物の要となる部分）」のことを意味しています。そして、スケルトンリフォームとはその骨組み以外の内装や設備、ときには外装まですべてを解体して、新しく組みあげる大掛かりなリフォームのことです。スケルトンリフォームでは建物の内装から外観まで一新できるため、「古くから家族で住んできた、思い入れのある住まいを残したい」「新築同様の仕上がりで、コストを削減したい」「新築にしたいが建て替えができない地域または、建て替えると家を縮小しないといけない」など、新築同様の要望に対応できるリフォームがスケルトンリフォームです。

スケルトンリフォームの工事期間は3～5ヵ月

スケルトンリフォームにかかる工事期間ですが、こちらも費用と同様に、建物の全体なのか、内装のみなのか、それとも戸建ての一階だけなのかなど範囲によって期間は変わるものの、一般的には施工開始されてから「3～5ヵ月」はかかります。ただし、3～5ヵ月というのは施工開始からの期間なので、リフォームを考えはじめてから、業者を探して、プランを練って、設計してなど検討期間や作図期間を含めるとさらに2～3ヵ月は必要です。特にリフォームは壁を壊してみたらシロアリや雨漏れで予想以上に劣化していた！というケースも少なくありません。目に見えない壁内部の躯体などは、解体してはじめて状況がわかる部分でもあります。完成させたい時期が明確にある場合、期間にゆとりをもって始めましょう。

戸建ての方がやや高め！スケルトンリフォームの費用

スケルトンリフォームは戸建て住宅だけでなく、マンションでも施工可能ですが、リフォームにかかる費用は建物の構造や規模によって異なります。

一戸建て住宅のスケルトンリフォームの費用は幅が大きい

一戸建て住宅はマンションに比べて屋根や外壁などの外観もあり、工事可能範囲も広いため、リフォームの内容によって費用にも大きな違いが出ます。
築年数の浅い戸建て住宅なら安価で済むケースでも、古い建物の場合基礎の部分に補修や補強が必要だったり、新たに断熱材を入れたりする必要があり、コスト増の要件になり得ます。
また、内装だけでなく外壁や屋根などもリフォームした場合、表面材だけではなく下地や防水にもコストがかかる場合もあります。リフォームの内容を必要最小限に抑えれば安価で済ませる事も可能ですが、基礎部分の損傷や腐食を見過ごすと耐久性に問題が出てくるので、構造に劣化が見られる場合は補修・補強もしっかり行いましょう。

マンションのスケルトンリフォームは戸建てよりも安め

マンションのスケルトンリフォームでは、外壁やバルコニーなどの共有部分をリフォーム出来なかったり、水回りのリフォームに制限がある分、多くの場合、戸建てよりも費用は安くなります。
ただ、選択する建材や設備のグレードによる金額差もかなりあるため、費用に関してもある程度の幅をもって検討しておく必要があります。

施工費から諸費用まで！スケルトンリフォームの費用の内訳

スケルトンリフォームを行う場合、フルリフォームにはない費用が発生します。ここでは、スケルトンリフォームの費用の内訳を紹介します。

施工費用

新しい設備を取り付けたり、給排水管・電気配線などを整備したりする時の工事費用です。
設備の規模や数に比例して費用も異なります。

設備機器費用

床材やクロス、浴槽や洗面台など、リフォームに使う機器そのものにかかる費用です。
一般的には設備機器費用と施工費用を合わせた「交換費用」として表記されます。

補強工事費用

スケルトンリフォームでは骨格のみ残してリフォームしますが、柱や梁などの構造躯体や基礎部分に劣化や腐食、害虫被害などが見られる場合は補修や補強が必要になります。

住宅診断費用

内装や設備を解体し、骨格だけにするための工事費用です。
ほとんどの場合、解体費用には廃材の撤去費用も含まれます。

解体工事費用

内装や設備を解体し、骨格だけにするための工事費用です。
ほとんどの場合、解体費用には解体時に発生した廃材の撤去費用も含まれます。

その他諸費用

車両の駐車場代や交通費、仮設工事といった諸費用も必要になります。
また、マンション高層階や狭小地の場合、資材の荷揚げ費用や小運搬費が必要なケースもあります。

ケース別！スケルトンリフォームの費用例

スケルトンリフォームを行った場合、どんな内容でどのくらいの費用がかかるのか、3つの事例を挙げて紹介します。

【1,500万円】まるでスパ！非日常を感じるバスルームのリフォーム

ご家族揃ってお風呂好き。休日はホテルのスパ巡りを楽しまれていましたが、折角リフレッシュしても帰路で渋滞に巻き込まれたり、スパが混雑していることも…。そんな時、お子様が何気なく言った「家にスパがあればいいのに…」この一言で一念発起。ご自宅の地下部分をスケルトンリフォームして、サウナや水風呂、岩盤浴も完備したプライベートスパを叶えた実例です。
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【3,000万円】二世帯住宅の中古物件を単世帯住宅にスケルトンリフォーム

部屋を細かく分けていた二世帯住宅の間仕切り壁を撤去し、明るく開放感のある単世帯住宅にスケルトンリフォームを行いました。
キッチンはリビングを向いた対面式に変更し、さらにダイニングルームの壁を撤去してオープンキッチンスタイルにする事で、料理中でも家族の様子を見ていられる仕様になっています。
築20年以上の古い二世帯住宅を一新し、モダンなインテリアの住まいとなりました。
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【5,000万円】築30年の戸建のスケルトンリフォーム+増築

築30年の古い木造二階建て住宅を基礎や柱の補強から外装、内装まですべてを一新しています。
いざ解体すると土台部分や柱に腐食があり、新たな基礎の構築と柱の補修が必要不可欠でした。内装は間仕切り壁を取り払って増築を行い、広いＬＤＫと子供部屋2室、主寝室に分け、一つずつの部屋の面積にゆとりを持たせています。土台と柱だけを既存利用し、屋根や外壁、内装、水回り、各設備配管などすべてを一新し、さらに増築を行うことで広さも確保した新築同様の仕上がりです。それでも構造体を既存利用したことで、建て替えをするよりコスト減になりました。
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以上の事例を見てもわかる通り、スケルトンリフォームの内容や規模によって費用に大きな差が出ますので、リフォームでは何を優先するのか家族できちんと話し合っておきましょう。

スケルトンリフォームの費用を抑えるコツ

スケルトンリフォームでは建物の状態、施工の範囲によって金額が変わってきますが、一般的なリフォームよりも大規模になることは変わりないため、費用は決して安くはありません。そこで、少しでも費用を抑えるためのコツをご紹介しましょう。

解体する範囲を絞る

スケルトンリフォームでは建物の外までを解体するのか、中だけを解体するのか、それとも戸建ての一階など部分的に解体するのか、など範囲によって費用が変わります。既存の躯体を活かすスケルトンリフォームの解体は重機などを使って一気に壊すことができません。そのため費用も高額です。当然、範囲が広いほど高くなるため、費用を抑えたいなら範囲を絞ればいいわけです。たとえば、住みごごちだけを考えるのなら内部のみでいいですし、主な生活空間が一階なのであれば二階まで無理に解体してしまう必要はありません。どこまでの仕上がりを求めるのか、そしてどれだけの費用を支払えるのかを考えて範囲を決めるといいでしょう。

建物性能を重視する

リフォームとなると、おしゃれな壁紙や床材、最新式のキッチン、浴槽、トイレであったり、と目に見える部分の見栄えや機能に目がいきがちです。インテリアや設備機器など目に見える部分にこだわってしまう気持ちも分かります。しかし、建物の住みやすさ、性能を決める要素の多くは目に見えないところにあります。それは骨組みの耐震性能や壁の断熱性能といったところで、これら目に見えない部分の性能を無視してしまうと、折角リフォームしても快適な住まいにはなりません。それに、耐震や断熱は躯体のみを残したスケルトンリフォームだからこそできるリフォーム個所でもあります。まずは目に見えない部分を重視して、余裕があれば目に見える部分にお金をかける、という考えの方が費用も抑えられますし、安全で快適な住まいをつくることになるわけです。

複数社で見積りをとる

スケルトンリフォームでは複数の業者から見積もりをとることをおすすめします。なぜなら、スケルトンリフォームは難易度が高いリフォームなので、同じ要望を伝えても業者によって提案されるプランには様々なものがあり、かかる費用も異なります。スケルトンリフォームに慣れていなかったり、得意としていない場合、構造計算を伴う大胆なプランニングはできません。また、安さにばかり注目するのも危険です。住まいは失敗したからと言って、簡単にリフォームしたり建て替えることができません。業者の中には粗悪な建材を使用していたり、下請け業者や作業員に負担を強いていたりして費用を安くしていることがあります。複数社のうち良識の範囲で安いところ、プランに納得できるところと契約するのが安心です。

ローン会社を吟味する

新築よりも割安にできるスケルトンリフォームであっても、その費用は高額です。スケルトンリフォームではローンの利用が一般的ですが、ローンにはいくつかの種類があり、どのローンを利用するのかによって最終的な費用に差がでてきます。たとえば、リフォームを専門にした「リフォームローン」があります。リフォームローンには「無担保型リフォームローン」と「有担保型リフォームローン」の2種類があり、無担保型リフォームローンは無担保で利用できるかわりに、金利はやや高めです。対して、有担保型リフォームローンは担保が必要となるかわりに、無担保型と比べて多くの借入がしやすく、さらに金利は低めです。基本的には有担保型が金利が低いのでおすすめですが、いくつか比較してみてより良い条件のローンを探すといいでしょう。

減税・補助金を活用する

あまり一般には知られていないことですが、実は国・行政では住宅のリフォームや、それにともなうローンに対して様々な優遇制度、補助制度を提供しています。たとえば、住宅ローンを利用した方に年末のローン残高の1％の所得税を10年間控除する「住宅ローン減税」や、耐震改修をした方に工事完了した年の所得税を一定額控除、翌年度分の固定資産税を減額する「耐震改修に関する特例措置」などがあります。［注1］また、地方自治体によっては独自の制度を提供しているところも珍しくはないので、スケルトンリフォームを検討する際にはこうした制度を調べるのがおすすめです。

信頼のできる業者を見極めるポイント

スケルトンリフォームで費用を抑えつつ理想の住まいをつくるには業者選びが重要なわけですが、いったい何を基準に比較すればいいかというといくつかポイントがあります。

業者の得意とリフォームの目的が適している

リフォームに対応している業者には、工務店やハウスメーカー、設計事務所、リフォーム業者などいくつかの種類があり、業者ごとに得意とするところが異なります。

• 【工務店】費用：比較的安い／デザイン性：やや不得意（テイストが限られる）
• 【ハウスメーカー】費用：やや高い（品質基準が高く、規格内なら安い）／デザイン：万人受けのデザイン（規制が多い）
• 【設計事務所】費用：高い／デザイン性：高い
• 【リフォーム業者】費用：比較的安い／デザイン性：会社によって差がある（設計士やインテリアコーディネーターが所属しているところは高い）　

一概にどの業者がいい、悪いというものではなく、業者が得意としている部分とスケルトンリフォームで求めている部分が適しているところを探すのがいいでしょう。費用が高い設計事務所ですが、設計事務所が行うのは設計のみです。施工は工務店が行うので、施工費を抑えられれば高いとも言い切れません。リフォーム会社の場合、壁紙の張替えや床の張替えなど部分的なリフォームを得意としている会社もあれば、設計事務所と工務店の機能が融合したようなリフォーム会社もあるため、振り幅が大きいのが特徴です。リフォーム会社の場合、得意としているリフォームやデザインがあるので、自身の要望とマッチするリフォーム会社を選ぶと良いでしょう。

スケルトンリフォームの施工実績が豊富

スケルトンリフォームでは一度、骨組みを残して他をすべて解体し、骨組みだけの状態からつくり替えます。キッチンや浴室などの一部分だけのリフォームとは異なり、間取り変更や構造体に関わるリフォームを行う際は構造計算も必要になります。そのため、設計士や工事を監督する施工管理者には、それだけ高い技術が求められます。新築同様の仕上がりが期待できるスケルトンリフォームは難易度が高く、業者の力量によって大きな差が出るリフォームなのです。そのため、業者選びが重要になるので、施工実績が豊富で、求めるデザイン性と近い事例を多く手掛けているところにお願いするようにしましょう。

運営基盤やアフターサービスにも注目する

不動産業界に限らず、会社として生き残るには多くの顧客を満足させ、安定して仕事を獲得していくことが欠かせません。住まいは日用品とは違い、買ったら終わりではありません。10年20年と住み続ける場所です。古くから営業している会社というのはそれだけ顧客を満足させている、信頼できる業者の目安と考えられます。新進気鋭の会社で手厚い保証を謳っていても、数年後に倒産してしまったのでは意味がありません。メンテナンスなど付き合いも長くなるため、その辺りも考慮してリフォームを依頼する業者を選ぶようにしましょう。

［注1］ 国土交通省/各税制の概要

【まとめ】費用を予算内に収めるには業者との相談が必須！

スケルトンリフォームの費用は内容や規模によって大きく異なるため、予算内に収めるには綿密な計画を立てる必要があります。ただ、一般の方が施工費や設備費用などを正確に計算するのは難しいので、スケルトンリフォームを行う際はあらかじめ業者に相談し、要望や予算を伝えておきましょう。
相談を行う際に大切なのは「スケルトンリフォームの実績が多いこと」。リフォーム業者にも得意不得意があり、小規模なリフォームを得意としている場合、スケルトンリフォームの実績が乏しいことも。リフォーム業者の知識・経験を確認し、予算を考慮した上で必要なスケルトンリフォームのプランを依頼しましょう。