タワー・高層マンションのフルリフォームポイントと注意点

タワー（高層）マンションを購入した人、または購入を検討している人の中には、リフォームしてから住もうと考えている人もいるのではないでしょうか。すでにタワーマンションに住んでいる人も、インテリアや間取りに不満をお持ちの方は自分好みの部屋にリフォームをすることでガラリと印象を変えられ、自分の好みや生活スタイルにマッチした住みやすい住まいにできるメリットがあります。その一方で、マンションのリフォームにはルールが存在するため注意が必要です。この記事では、タワーマンションのリフォームポイントについて解説します。

リフォームとリノベーションの違いとは？

タワーマンションや高層マンションのリフォームについて解説する前に、最近耳にする「リノベーション」はリフォームとどこが違うのかを解説したいと思います。タワーマンションのリフォームにも関わって来ますので理解しておきましょう。
リフォームとリノベーションは混同されがちですが、実は明確に定義されているわけではありません。ここでは、一般的な認識の違いを解説したいと思います。

リフォーム

リフォームとリノベーションには違いがあるものの、明確に定義されているわけではありません。建物に手を加えるという意味では、2つとも同じ使われ方をします。この2つ違いは、建物に手を加える「目的」の部分です。
リフォームの語源は「reform」で、悪い状態のものを改善するという意味を持ちます。つまり、壊れたり老朽化したりした箇所を修復し、新築の状態に戻すというものなのです。マイナスの部分を真っさらな状態である「ゼロ」に近づけること、それがリフォームと呼ばれることが近年多くなっています。具体的には、劣化した水回り設備の交換、壁紙の張り替えなどが挙げられます。また、前の住人がマンションから退去する際に壊れたり汚れたりした部分を修復して、入居前の状態に戻すことを原状回復といい、これもリフォームの1つです。

リノベーション

マイナスの状態からゼロに戻すのがリフォーム。それに対して、マイナスの状態からプラスαの付加価値を付けることをリノベーションと表現されることが多いです。リノベーションの語源は「renovation」で、刷新や革新という意味を持ちます。
リノベーションは、老朽化した部分を直すだけではなく物件にさらなる価値をプラスするものです。例えば、リノベーションでデザイン性の高い間取りやインテリアにしたり、ライフスタイルに合わせて設備を増やしたりすることなどが含まれます。リノベーションは住まいの一部を変えるのではなく、フルリフォームなど大規模なリフォームでイメージを一新する改築の際に使用されることが多いです。
何十年と住んでいるうちにライフスタイルが変わったり、家族の人数が増えたり、子供が巣立ったりと家族の形も大きく変化していきます。ライフステージに合わせて住まいを自由にアレンジできるリノベーションは、近年人気が高まっています。

リフォームとリノベーションの認識はさまざま

住宅雑誌やリフォーム会社によって、リフォームとリノベーションを使い分けていることがありますが、建築的なルールや基準では無いため誤解が生じがちです。オーナーの認識ではリノベーションは印象をガラリと変えるものだと思っていたが、お願いしたリフォーム会社の認識は異なり「住まいの印象をガラリと変えるつもりでリノベーションをしたのに…こんなはずじゃなかった」という失敗も聞きます。その為、依頼をする際は、どの様なリフォームが行いたいのかきちんと伝え、提案されたプランを把握する必要があります。また、リフォーム業者と共通の認識を持っていることが、リフォームを成功させるためには必要不可欠です。リフォーム業者によってリフォームとリノベーションの定義が違っている場合もあります。認識の違いができないように必ずリフォーム業者と共通のイメージを共有出来ているか確認しておきましょう。

タワーマンションでも工事できる？

タワーマンションとは、一般的に20階以上のマンションを指します。眺望が良く設備が充実していることが多いため、高額で憧れの物件ともいわれます。しかし、どんなに豪華な物件でも建物というのは時間が経てば老朽化していくものです。自分だけの建物である一戸建て住宅と違い、タワーマンションは集合住宅であり共用スペースがあります。そのため、古くなってきたからといって一戸建て住宅のように自由にリフォームやリノベーションができるのか疑問を持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか？
結論からいうと、タワーマンションでもリフォームやリノベーションは可能です。しかし、マンションにはそれぞれ規約がありリフォームやリノベーションもその規約に沿って行わなければなりません。ここでは、間取りに制約があるのか、どういった工事が可能なのか、構造上の観点とマンションならではの規約の観点から解説します。

タワーマンションの多くは構造上間取り変更は可能

マンションは、基本的にラーメン構造と壁式構造と呼ばれる2つの工法で作られています。タワーマンションの場合、その多くがラーメン構造です。ラーメン構造は高層のマンションでよく使われる工法で、頑丈な柱や梁がしっかりと建物を支えます。一方、壁式構造は低層マンションに使用されることが多く、住戸内に耐力壁と呼ばれる構造を支える壁があるため、外すことができず、間取りの変更は難しいケースが多くなります。壁で構造全体を支える壁式構造とは異なり、ラーメン構造は柱や梁で支えるため、間取り変更をするのに問題はありません。ほとんどの仕切り壁を取り外してかなり大胆な間取り変更もできるでしょう。しかし、構造上OKだからといって自由にリフォームやリノベーションが行える訳ではありません。マンションの規約で大規模なリフォームがNGな場合もあります。その為、マンション購入の際は規約を良く確認して、どの様なリフォームが行えるのか理解した上で、購入するようにしましょう。

間取りは住戸内側の専有部分のみ変更可能

マンションには「共用部分」と「専有部分」があり、ほかの住人と一緒に使用する共用部分はリフォーム・リノベーションができません。工事ができるのは、住戸内側の専有部分だけです。そのため、壁材や天井材の張り替え・塗り替え、キッチンや浴室の交換、室内ドアなどの建具も変更可能な場合が多いですが、窓やサッシ、玄関ドアは「共有部分」とするマンションが多く、制約があるため注意が必要です。というのも、専有部分は住戸内側のみで、サッシやバルコニーはマンションの外観に影響するため、共用部分と考えられているためです。エントランスやエレベーターなどの共用スペースはもちろんのこと、玄関ドアやサッシも勝手に変更することができない場合が多いので規約を確認しましょう。規約はそれぞれのマンションで異なり、マンションによっては共用部分でもリフォーム・リノベーションができる場合があります。

マンションの管理規約は注意が必要！

構造上の問題がなく、専有部分のみのリフォーム・リノベーションだとしても「管理規約」で制約がある場合があります。管理規約とは、各マンションの管理組合で決められているルールです。これを確認せずに工事を進めてしまうと、途中で変更を余儀なくされてしまうケースもあるので注意しましょう。
マンションでよくある制約がフローリングの材質の指定です。遮音性の低い材質に変更してしまうと、それまで気にならなかった音が階下に響いてしまうことがあります。そういった上下階のトラブルを防ぐために、管理規約で床材の性能レベルを規定している場合があるのです。また、各世帯の電力量などを管理規約で決めているマンションもあります。さらに、工事する際には、事前申請が必要だったり、工事の時間が決められていたり、工事のやり方、使う用材や色まで指定されている場合もあるので、しっかり内容を確認してからリフォーム・リノベーションを検討しましょう。もし、規約を見ても良くは分からない場合はリフォーム会社に規約を確認してもらいましょう。規約内で可能な提案を行ってくれるはずです。

工事の場合は周囲への気配りを忘れずに

大掛かりな工事をする場合には、自分の部屋の両隣と上・下階に住んでいる人に挨拶をするのがマナーです。騒音や振動は思いのほか響くもので、近隣の住民にはどうしても迷惑がかかってしまいます。
今後のご近所付き合いのためにも、工事を始める前にきちんと挨拶に伺いましょう。挨拶があるだけで心象も大きく変わってきます。工事の時間や設備の搬入で通路を塞いでしまう可能性がある時間などを知らせておくと親切です。もし、近隣が不在の場合、挨拶に伺った旨の手紙をポストに投函しておくと良いでしょう。専有部分の工事は自由に行えると思われがちですが、マンションでは他の住民との良好な関係を築くことが求められます。周囲への気遣いを忘れないようにしましょう。

タワーマンションをフルリフォームする魅力

タワーマンションと聞くと最近の物件のように思われがちですが、その歴史は案外古く、諸説ありますが東京都港区三田にある1971年に完成した、高さは52m、19階建てのツインタワー「三田綱町パークマンション」がタワーマンションの先駆けと言われ、40年以上前からタワーマンションは存在しています。初期に建てられたタワーマンションはリフォームが必要な時期を迎えています。

タワーマンションをフルリフォームする主な魅力を4つ解説いたします。

新築のように生まれ変われる

フルリフォームでは室内すべてをリフォームするため、どの部屋の床も壁も天井もすべてリフォームされるので、玄関ドアを開けると新築マンションのような空間が広がります。新築時のマンションはインテリアが決められている場合が多く、壁紙やタイルなどが選べる場合も決められた数パターンの中から選ぶスタイルだと思います。でも、リフォームなら、自由に壁紙を選べるのはもちろん、漆喰などの塗り壁仕上げにすることだって可能です。リフォームは自分の好みをとことん追求してインテリアを楽しめます。

新築を購入するよりも総費用が安い

周辺の地価にもよりますが、通常物件の価値は年数が経つほど下がる傾向にあります。物件によっては新築の半値以下で購入できるものは珍しくはなく、そうした中古物件を購入してフルリフォームすれば、新築を購入するよりも費用を抑えられることがあります。

間取りを自由にデザインできる

タワーマンションの多くは「ラーメン構造」が採用されています。ラーメン構造とは柱・梁を溶接などで接合して強固な「枠」をつくる構造体のことで、ラーメン構造の物件は柱と柱の間隔が広いため、間取り変更が行いやすい構造体です。出産やお子様の独立など、ライフステージの変更によって必要な間取りは変わります。現状の間取りに不満があるなら、フルリフォームで間取り変更を行うことで、暮らしやすい住まいを手に入れることができます。

物件の市場価値を高められる

先述したように、物件の価値は年数が経つほど下がる傾向にありますが、近年「リノベーション物件」と言って、リフォームすることで価値を維持したり、むしろ高める傾向があるのをご存知でしょうか。通常の原状回復のリフォームではなく、物件に新たな付加価値を付けることで、人気の立地にあるタワーマンションであれば、フルリフォームで新築時以上の価値になることさえあり得ます。

具体的な工事事例

壁や天井の張り替えだけでも、部屋のイメージを一新することができます。その他にも、劣化しやすいキッチンや浴室などの水回りの設備を最新のものに変更すれば、まるで新築マンションのような美しい部屋に生まれ変わらせることも可能です。
さらに、タワーマンションでは構造上、大胆な間取り変更ができることも大きな魅力です。そこで、タワーマンションではどのような工事ができるのか、リノベーションやリフォームの工事事例を紹介します。

間取り

ラーメン構造のマンションであれば、間取り変更は可能です。例えば、独立したキッチンやダイニングをリビングとひとつの間取にするＬＤＫや廊下やホールなどの壁を取っ払い、ひとつの部屋を広くする間取りや、反対に間仕切りを設置することで書斎やゲストルームを新たに設けることも可能です。ライフステージが変われば必要になる間取りも変化しますので、変化に合わせた間取りにリノベーションすることで、より快適に日々の生活を楽しむことができます。

水回り

マンションの水回りを移動するには、床下の配管がどこまで動かせるかがポイントになります。特に、排水管と換気扇は移動距離が長くなると水の流れが悪くなったり、空気の吸い込みが悪くなったりする恐れもあります。さらに、排水管は水の流れをスムーズにするために勾配をつける必要があり、躯体のコンクリートと床の間に十分な高さのある空間が必要になります。床下が狭い場合には、床を上げて床下の空間を広げる方法もあります。その場合、どれくらいの移動が可能か、リフォーム会社に現場を見て判断してもらうとよいでしょう。水回りのリフォームの価格は、新しく導入する設備のグレードによっても、そのリフォーム費用が大きく左右されます。

壁・床・天井

壁や天井に関しては好きな壁紙を貼っても問題ないケースがほとんどです。壁紙を変えるだけで部屋の雰囲気が大きく変わります。張り替えで注意しておきたいポイントが、張り替えていない部分との差です。よくあるのが、壁紙だけ真っ白にして天井はそのままというケース。壁紙だけがきれいになってしまうと、天井の黄ばみや巾木の古さなどが気になってしまうことがあるのです。また、後になって新しくした壁紙と照明や家具がマッチしていないと感じることもあり、後から「やっぱり照明や家具も買い替えたい！」となった場合、家具を移動させたり照明の追加工事を行ったりすると費用や手間が余計にかかります。壁紙を張り替える際に気になる点は思い切って一緒に家具の買い替えや他のリフォームを行うようにしましょう。壁紙の張り替えのみより他のリフォームを合わせた方が費用は安くなりますし、家具もリフォームの際に新調すると設置や移動の手間も省けます。

タワーマンションの事例1を見る

タワーマンションの事例2を見る

タワーマンションで工事をする場合の注意点

基本的には自由度の高い変更ができるタワーマンション。しかし、専有部分の工事であっても自分たちの好きなときに自由に工事ができるわけではありません。同じ建物に住んでいる人がいて共用部分もあるため、トラブルを避けるためにも配慮が必要です。そこで、タワーマンションのリフォーム・リノベーションならではの注意点について解説します。

工事期間が長くなる可能性

タワーマンションは他の分譲マンションよりも管理規約が厳しい傾向があり、工事に関するさまざまな制約が設けられている場合があります。規約の中には、1日の作業時間が制限されていることがあり、作業時間が短くなるとその分日数が長くなり、工事期間が長くなってしまいます。管理規約によっては、敷地内に工事車両を駐車できない場合もあるので、荷運びに時間が掛かったり、重機が使えなかったりします。その時間が積み重なって結果的に工期が伸びてしまうことも十分に考えられます。また、大型の設備や機材がマンションのエレベーターに入らないこともあります。この場合、使用できない設備の変わりに別の機材を使ったり、手作業で行ったりすることになり、工事に時間がかかってしまう可能性があります。もし、工事を完了させたい期日があるのであれば、工事のスケジュールには余裕を持たせておくようにしましょう。

工事費用の相場感を把握しておく

一般的に戸建てをフルリフォームするよりも、タワーマンションのほうが費用は抑えられるとされています。それでも、タワーマンションのフルリフォームの費用相場は、30坪（およそ100平方メートル）でおよそ1,000万円と決して安くはありません。［注1］

当然、リフォームの範囲が広ければそれだけ費用は高くなりますし、建材や設備でよいものを取り入れればそれもまた費用がかさみます。見積もりをもらって驚くことがないよう、いくつか事例を調べておき相場感は把握しておくとよいでしょう。

電気・水道は管理会社の許可がいる

フルリフォームのような大掛かりな工事では、電気や水道、ガスなどにも手を加えることはよくあります。しかし、これらのインフラ系設備は主に管理会社が管理しているもので、移動させたり、分岐させたりと自由に手を加えることはまずできません。インフラ系設備の工事では、事前に管理会社に許可をもらうのですが、マンションの管理規約の内容によっては工事できないこともあります。その場合、今ある設備を生かしたままのリフォームとなるため、間取りなどには制限がでてしまいます。

新築とまったく同じではない

フルリフォームでは一度、コンクリート剥き出しの状態にまでして、ほぼゼロの状態からつくり替えることができるため、室内の設備としては新築と同等といえます。しかし、そのほかの共用部分には手は加えられないため、新築とまったく同じではありません。たとえば、マンションの躯体（鉄筋やコンクリートの部分）、水道や電気、ガスなどの配管はそのままです。古いマンションほどいたるところに傷みがあらわれてくるものなので、後悔しないよう事前にマンション全体の状態も把握しておくことをおすすめします。

新耐震基準を満たさない可能性がある

日本は「地震大国」と揶揄されるほど、地震の多い国です。そのため、耐震基準には厳しいところがありますが、古いマンションだと現在の「新耐震基準」を満たしていないことがあり、その場合にはリフォームとは別に耐震工事も必要です。もちろん、内装だけをリフォームする、というのもできるのでしょう。しかし、万が一、大規模な地震が発生したときを考えると、リフォームの際にはマンションの耐震基準を調べて、基準を満たしていないのなら耐震工事も合わせてしておくのが安心です。

工事中の仮住まいをどうするのか

トイレやキッチンの交換、部屋のリフォームのような小・中規模の工事とは異なり、フルリフォームのような大掛かりな工事では完了までの間、今の住まいには住めません。そのため、リフォームが開始される前に、仮住まいを探しておく必要があります。ちなみに、一時的にアパートに移るとして、ペットを飼っている方であればペット可の物件を探すことになりますし、荷物が多い方であれば別に貸し倉庫を契約することも考えられます。仮住まいを探しは意外と手間がかかるので、早めに進めておきましょう。

信頼できる業者を選ぼう

タワーマンションのリフォーム・リノベーションは、一戸建てとは異なり、エレベーターを使った荷運びや、近隣住民への気配り、管理組合との交渉を行う必要があります。そのため、タワーマンションでの工事経験が豊富な業者を選ぶのがおすすめです。単に価格の安さだけで業者を選んでしまうと、業者の配慮不足や段取りの甘さによって、マンションの住民とのトラブルに発展してしまう恐れがあります。これから居住する人は特に、管理組合や他の住民とのトラブルは避けることを重視したほうが安心でしょう。

信頼できる業者選びのポイントは2つあります。

・求めるリフォーム内容の実績があるのか

リフォームと一括りにしていますが、工事の内容によって求められる技能はさまざまです。そして、リフォーム業者にも戸建てを専門とするところ、マンションをよく手掛けているところ、それこそフルリフォームを得意とするところもあります。戸建てを専門とする業者ではタワーマンションの管理会社とのやり取りは不慣れでしょうし、部分的なリフォームを得意とする業者にフルリフォームを任せるのは不安です。タワーマンションやフルリフォームの実績がある業者がやはり安心できます。

・保証やアフターサービスがしっかりしているか

フルリフォームは大規模な工事になるため、リフォーム後に細かな部分でトラブルが発生することがあります。人が施工するわけですからわざとでなくてもミスや勘違いがあったり、連絡不足から計画とは異なる仕上がりになることがあるでしょう。きちんとしたリフォーム業者であれば、そういったトラブルを想定して保証やアフターサービスを用意しています。ただし、保証やアフターサービスの範囲、適応期間などはリフォーム業者によってさまざまなので契約の前に確認しておくことをおすすめします。ちなみに、施工ミスは早ければはやいほどやり直しがききます。そのため、業者から送られてくる報告書や写真を確認したり、実際に現場まで足を運んでみたりして、もし何かミスを見つけた際には遠慮せずすぐに業者の担当者に伝えましょう。

タワーマンションのフルリフォームの流れ

タワーマンションのフルリフォームでは、業者を探したり、工事を申請したり、とやることがたくさんあります。そこで、それらの流れを下記にまとめました。

1. 希望のリフォームが行えるかマンションの規約を確認する
2. フルリフォームの予算と目的を考える
3. リフォーム業者を探して見積もりをとる
4. 管理会社にリフォームを申請する
5. 周辺住民に挨拶して事前に承諾を得る
6. リフォーム業者と契約して工事開始する
7. リフォーム完了後に最終確認をする

中でも、管理会社にリフォームの申請をして、許可を得るまでには時間がかかります。場合によってはここだけで1ヵ月かかることもあるので、早めに申請しておきましょう。

【まとめ】自分好みにカスタマイズしよう

タワーマンションは、柱と梁で構成されているラーメン構造である場合が多く、間仕切りを取っ払って大胆なリフォーム・リノベーションが可能です。中古物件の場合も、自分の好きなように間取りを変更できるので新築のような美しさと住み心地を手に入れることができます。
また、家族のライフスタイルの変化によって部屋を増やしたり、大きくしたりすることもでき、自由度が高いのも大きな魅力です。ただし、マンションは部屋が隣接しているため、近隣の住民とのトラブルを避けるための気配りも大切です。
間取り変更やインテリアを自分好みに変更する大規模な変更を伴うリノベーションを希望している場合、リフォーム会社に設計士・インテリアコーディネーター・施工管理士が在籍している信頼できるリフォーム会社を選びましょう。設計から施工、インテリアコーディネートに至るまで一括して相談できるので、安心です。
今のライフスタイルに最適な住環境を手に入れるために、ぜひ一度相談してみてはいかがでしょうか。