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マンションリフォーム

更新2021.06.03

スケルトンリフォームはマンションでも出来る?

スケルトンリフォームは間取り変更や住宅の機能性アップなど、より自由度の高いリフォームを行えるところが特徴です。
ただ、スケルトンリフォームを行うには内装や衛生設備を全て撤去し、骨格のみの状態に戻す必要があります。
そのため、スケルトンリフォームは戸建て限定で、マンションでは不可能と思われている方が多いようです。
そこで今回は、マンションでもスケルトンリフォームが可能かどうか、一般的なマンションリフォームに比べて何が違うのか、気になる情報をまとめました。

マンションでもスケルトンリフォームを行う事は可能!

結論から言うと、スケルトンリフォームは戸建てだけでなく、マンションでも施工する事が可能です
一般的な鉄筋コンクリート造のマンションは、柱や梁や構造壁で構成された頑強な骨格に、軽量の鋼材や木材などを使った間仕切り壁を組み合わせた造りになっています。マンションそのものを支えているのは鉄骨やコンクリートの骨格なので、間仕切り壁を撤去しても建物の強度に影響を与える心配はありません。

壁式構造のマンションは間取り変更が制限される

柱や梁の構造体なら壁を取り払っても構造に影響を与える事はありませんが、低層マンション等で採用されることもある壁で支える壁式構造の場合、構造壁を撤去したり移動する事はできません。マンションの工法は建物の表面だけを見てもわかりませんので、不動産業者や管理組合に尋ねて事前にチェックしておく事が大切です。スケルトンリフォームの可・不可は建物の構造によって決まるものなので、条件を満たしていればマンションでもスケルトンリフォームを行う事は十分可能です。ただし、骨格以外に変更することができない項目として、PS(パイプシャフト)があります。通常マンションでは住戸内に上階の配管が通っているので、縦管は移動することが困難です。

戸建てとマンションではリフォームの規模が異なる

マンションでもスケルトンリフォームを行う事は可能ですが、一戸の建物を個人が所有できる戸建てに比べると、集合住宅であるマンションはリフォームできる範囲に制限があります。
マンションでスケルトンリフォームを行う際は、リフォームで出来る事と出来ない事をあらかじめチェックしておきましょう。

間取り変更や内装設備の新調もOK!マンションのスケルトンリフォームで出来る事

マンションのスケルトンリフォームで出来る事は主に3つあります。

1.間取りの変更

間取りと同様に、内装もすべて新しく変えられるので、インテリアに統一感がでます。家の雰囲気は内装で印象づけられるので、スケルトンリフォームによって自分らしさを十分に表現できるでしょう。ただし、床の素材はマンションの規約で制限がある場合もありますので、確認が必要です。

2. 内装の一新

間取りと同様に、内装もすべて新しく変えられるので、インテリアに統一感がでます。家の雰囲気は内装で印象づけられるので、スケルトンリフォームによって自分らしさを十分に表現できるでしょう。ただし、マンションによっては床の素材など制限がある場合もあるため、事前にマンションの規約で、確認が必要です。

3.設備の新調

キッチンや浴槽、トイレや洗面台などの水回り設備の新調などを行う事ができます。水回りの設備は年々進化し、毎日の生活で使用する頻度も高く快適な暮らしを左右する場所でもあります。

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4.機能性の向上

断熱材を追加、または入れ替えすると室内の気密性・断熱性がアップし、冷暖房効率が上がるため、省エネ効果も期待できます。また、防音・遮音性の高い床や壁などの建材を変更すれば、デザインだけでなく機能性を高められます。
当社でも、ピアニストのオーナーの希望で防音対策を施したレッスンルームを手掛けた実績があります。マンションでもスケルトンリフォームを行えば自由度の高いリフォームが可能です。
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 5.バリアフリー化が可能になる

スケルトンリフォームなら間取りも床材もすべて変えられるので、家のバリアフリー化も可能になります。リフォームする時点では不便を感じていなくても、将来を見据えておく事は大切です。バリアフリーな家づくりを心がけましょう。

・床の段差をなくす(転倒防止)
・空調設備を整える(ヒートショック対策)
・狭い廊下をなくす(車椅子の使用を想定)

上記に挙げた項目などは、部分リフォームではできない家全体のバリアフリー化を可能にするのができ、スケルトンリフォームの特徴です。

 

6. 見えない部分の劣化に対応できる

スケルトンリフォームは構造部分を目視で確認できるため、劣化や腐食などの修繕が可能です。結露やカビ等が発生していた場合は健康面でも不安材料となります。発見時すぐに対策を取れるため、安心できる暮らしにつながるでしょう。
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スケルトンリフォームで共用部分を変更する事はできない

マンションは、個人が所有する「専有部分」と、同じマンションに住む人全員が共有する「共有部分」の2つに分かれています。この内、個人がリフォームできるのは専有部分のみで、共有部分に関しては勝手に手を加える事はできません。
専有部分とは居室内部の事で、水回りや給湯などの設備機器、電気配線なども専有部分に含まれます。床・壁・天井を構成する“構造躯体”は共有部分に属するため、通常は壁や天井に穴を開けることはできません。廊下や手すり、玄関ドアやサッシといった設備や、建物の外壁などは共有部分の扱いとなります。一戸建ての場合、外壁などの外観も自由に変更できますが、マンション一般的には不可なので注意しましょう。

バルコニー、ベランダのリフォームは難しい

マンションの多くにはバルコニーやベランダが付いています。通常はその居室の住人しか使用しないので専有部分と思われがちですが、火災などが起こった場合は避難経路として用いられるため、実際は共有部分とみなされます。しかし、実際には専用部分として位置付けられていることが多いでしょう。そのため、劣化や損傷が見つかった場合は修繕や取り替えが必要ですが、個人が勝手にリフォームする事はできないため、管理組合などに依頼して修繕を行う事になります。ただ、一部屋だけバルコニーや手すりのデザインが変わると景観が損なわれる可能性があるため、自由にリフォームするのは難しいでしょう。

マンションスケルトンリフォームのメリット・デメリット

中古マンションを購入したときや、ライフスタイルの変化に伴って住みにくくなった自宅マンションをリフォームしたいと思った際に、事前に知って置きべき、マンションをスケルトンリフォームするメリットとデメリットについて見て行きたいと思います。

メッリット1.
住みたい場所で理想の住宅を手に入れられる

たとえば、立地条件で選んだマンションに理想的な間取りの物件がなかった場合、スケルトンリフォームによって理想の住宅に作り変える事ができます。古い中古マンションもスケルトンリフォームによって間取りや内装の変更だけでなく、安全性や機能性を向上させた住宅にする事が可能です。場所を優先して物件を選んだ結果、住まいの問題や不満があったとしても、スケルトンリフォームによって解決できます。

メッリット2.
 既存しているためイメージしやすい

新築同様の仕上がりが期待できるスケルトンリフォームですが、一からつくる新築の戸建て住宅とは異なり、新築・中古マンションに問わず建物は完成しているため、ベランダからの景色や上下左右の漏音の現状などの確認できるので、リフォームを計画するときにイメージしやすい点もメリットです。既存のマンションの部屋を確認しながら計画を立てれば、より自分好みの家づくりが可能になります。

メッリット3.
光熱費が削減できる

スケルトンリフォームによって断熱性・気密性がアップする事により、光熱費が削減します。エアコンも年々省エネ仕様になっているので、空調設備の新調によってさらに光熱費を抑える事もできるでしょう。

メッリット4.
平面だけでなく空間デザインも自由にできる

天井の高さとの兼ね合いにもよりますが、間取りだけでなく、スキップフロアや小上がりを作る事で、段差を生かした収納等も可能になります。平面だけでなく立体的な見方からも空間をデザインできる自由度の高さが、スケルトンリフォームの魅力です。

デメリット1.
制約が多い

前述している通り、マンションの場合は共用部分のリフォームはできません。また、構造的に問題がなくても、管理組合の規約で禁止されている事はできません。しかし、リフォーム会社の経験豊かな発想と技術力があれば、窓を二重にして好みのデザインを可能にしたり、玄関ドアも室内側は統一感をもたせるリフォームが出来たりする場合もあります。

デメリット2.
工期中は仮住まいが必要になる

現在住んでいるマンションをスケルトンリフォームする場合は、工期中は仮住まいに転居しなければなりません。全ての荷物を保管する場所と、数ヵ月暮らせる仮住まいを探す必要があります。解体・撤収工事から完了まで、工事期間は短くても3ヵ月近くはかかるので、その間の仮住まいの家賃も発生します。

デメリット3.
費用が部分リフォームに比べると高くなる

スケルトンリフォームは、柱や梁などの構造躯体以外すべてを取り払って下地から作り直すため、部分リフォームと比べるとどうしても費用が高くなります。さらに、前述したように仮住まいが必要となるため、引っ越し費用と家賃も加算されます。

 

規約は必ずチェック!マンションのスケルトンリフォームを行う際の注意点

マンションのスケルトンリフォームは戸建てに比べて制約が多いため、リフォームを検討する際は以下の点をしっかりチェックしましょう。

スケルトンリフォームの内容は規約によって異なる

マンションの規約は建物ごとに定められているので、リフォーム可能な範囲や規模も建物によって異なります。規約で禁じられている部分を勝手にリフォームすると規約違反となり、施工が途中でストップさせられるだけでなく、原状回復を求められる事もあるので要注意です。
専有部分なら自由にリフォームOKとしているマンションが多いですが、「水回りの移動は不可」などリフォームの内容に制限を設けているところもあるので、スケルトンリフォームを行う際は事前にマンションの規約を確認しましょう

マンションをスケルトンリフォームする場合の費用相場

マンションのスケルトンリフォームには、

・解体・撤去費
・下地補強費
・内装工事費
・設備機器費
・給排水・電気設備工事費
・その他諸費用

などの費用がかかります。
スケルトンリフォーム特有の工事費として、解体・撤去費と下地補強費、給排水・電気設備工事費が大きな金額となり、設備機器費は、メーカー品でもハイグレードなラインの導入や輸入もの、特注仕様のものなどを選べば、当然費用も高くなります。工事を行うマンションのエレベーターの有無やサイズなど、搬入経路の状態によってクレーンによる荷揚げ作業が必要になる場合は、費用も加算されます。以上を考慮すると、マンションのスケルトンリフォーム費用の平均的な金額は、坪単価50~80万くらいです。決して安くはありません。しかし、部分リフォームを繰り返した場合と比べれば、まとめてリフォームを行うスケルトンリフォームの方が安く済むケースも多いです。

スケルトンリフォームを成功させる3つのポイント

ここからは、スケルトンリフォームを行う際に、抑えておきたい3つのポイントをご紹介します。後からこんなはずじゃなかった!と後悔することがないように、下記の項目は必ず押さえておくようにしましょう。

1. 現状の住宅への問題点と理想の暮らしをまとめておく

リフォーム会社に申し込む前に、今住んでいる住宅への問題点と、どのような家に住みたいのかをまとめておきましょう。漠然と想像するだけでなく、実例などから理想の家の画像を集めたり、取り入れたい設備などをメモでもよいので記録したりしておく事が望ましいでしょう。依頼主とリフォーム会社の相互理解に役立ちます。希望を正確にリフォーム会社に伝える事ができると、プランの作成もスムーズです。

2. 今後のライフプランを考えておく

スケルトンリフォームは大がかりなリフォームですので、頻繁に行うものではありません。スケルトンリフォームを終えた住宅に数十年暮らす事が可能になります。現在の自分や家族の事だけでなく、先を見通したライフプランをたてて、そこから必要なリフォームも考えておきましょう。今後のライフプランについてリフォーム会社に伝えておけば、プロとして依頼主も気づかなかったリフォームプランを提示してもらえる事もあります。期待以上の仕上がりを目指すためにも、リフォーム会社に自分の希望と未来設計を明確に伝えましょう。

3. スケルトンリフォームに詳しいリフォーム会社を選ぶ

スケルトンリフォームは、通常のリフォームとも新築とも違う知識と技術が必要です。リフォーム会社は見積りの安さだけでなく、希望するリフォームの工事実績が豊富で、親身に相談にのってくれる業者を選びましょう。大規模な変更を伴うリフォームに対応できるように、設計士・インテリアコーディネーター・施工管理士が在籍しているリフォーム会社が安心です。さらにアフターメンテナンスがしっかりしている会社なら、工事完了後も安心して住み続ける事ができます。一生でもあまりない、大きな出費となるリフォームなので、後悔なく完成させたい大仕事です。信頼できるリフォーム会社を見極めましょう。

【まとめ】マンションでもスケルトンリフォームは可能!ただし規約確認は必須!

マンションではスケルトンリフォームは難しいと思われがちですが、構造以外の間仕切り壁なら撤去できるので、自分のライフスタイルに合った居住空間を作る事が可能です。ただ、バルコニーや窓、サッシなどの共有部分は勝手にリフォームできない他、マンションによってはリフォーム内容が制限されている場合もありますので、管理組合などに問い合わせて事前に確認しておきましょう。

リフォームを成功させるために、スケルトンリフォームで叶えたい住宅の理想像を明確にもちましょう。自分や家族のライフプランも考えたうえで、信頼できるリフォーム会社に相談する事が大切です。